Апартаменты в центре Москвы

Проекты есть, но денег мало.

				
				
				
   Проекты есть, но денег мало.
   САНКТ-ПЕТЕРБУРГ.
   - Инвестиционная активность Петербурга в сфере коммерческой
недвижимости нарастает. Вновь стали актуальными проекты, чья
стоимость выражается семизначными числами, а сроки окупаемости
растягиваются на пять лет и дольше. Однако после
кризиса приоритеты полностью изменились. Прежняя мода на
бизнес-центры сошла на нет. Зато инвесторы один за другим
штампуют торговые комплексы и готовы замахнуться на
строительство настоящих моллов.
   Реализация проектов сдерживается недостатком денег. Главную
ставку петербургские девелоперы делают на иностранных инвесторов,
которые вновь обозначили интерес к городу, но дальше переговоров
дело не идет. "Не хватает инвестора, который рискнул бы первым
построить в Петербурге крупный молл, - считает генеральный
директор Центра консалтинга и оценки Максим Крепак. - Когда
появится пример для подражания, процесс, на мой взгляд, пойдет
лавинообразно. Для офисного сектора характерно умеренное
развитие. В гостиничном секторе формируется отложенный спрос.
Западные компании постоянно заявляют о готовности вкладываться в
проекты стоимостью от $10 - 15 млн, однако до заключения
контрактов дело пока не доходит".
   Знакомые все лица.
   Торговые комплексы - безусловные лидеры в
сегодняшнем инвестиционном раскладе. На разной стадии реализации
находятся более десятка проектов с бюджетом в несколько миллионов
(а то и десятков миллионов) долларов.
   Летом в бывшем заводском цехе, расположенном у окраинной
станции метро "Старая деревня", открылся оптово-розничный
торговый центр "Мегамарт". В ремонт и переоборудование здания
площадью 5000 кв. м вложено $1,5 млн. Расчетный срок окупаемости
проекта - 1,5 года. Это второй по счету "Мегамарт" в Петербурге.
До конца года будет запущен третий. Он будет самым крупным
(примерно 15 000 кв. м) и самым дорогим: планируемая сумма
инвестиций - от $6 млн.
   Вчера на Васильевском острове официально открылся торговый
комплекс "Балтийский". Инвестор - компания "Адамант", один из
самых крупных игроков на рынке коммерческой недвижимости - имеет
разветвленную сеть магазинов, открыл несколько ресторанов и
является совладельцем популярных в городе торговых центров,
организованных по принципу вещевых ярмарок. Реконструкция здания
бывшей фабрики-кухни на Васильевском - один из самых масштабных
проектов (11 000 кв. м).
   Объем инвестиций - $4 млн.
   Расширяет свою сеть ассоциация "Дар". Сфера ее интересов -
небольшие торговые помещения на оживленных улицах в центре и
торговые комплексы в спальных районах и ближайшем пригороде.
   Рыночная стоимость объектов, находящихся в собственности
ассоциации, - около $8 млн. В настоящее время "Дар" ведет
подготовку к реконструкции действующего универсама,
расположенного на выезде из города на популярном Выборгском
направлении. Торговый центр будет расширен с 4000 кв. м до 10 000
кв. м. По оценке президента "Дара" Дмитрия Прасолова, инвестиции
в модернизацию универсамов приносят 25 - 30% годовых на вложенный
капитал.
   На старте находятся сразу несколько масштабных проектов
строительства настоящих западных моллов. Их инициаторы заняты
поиском финансовых партнеров. Проекты капиталоемки, и потянуть их
без привлечения стороннего (желательно западного) капитала
проблематично.
   В торговом сердце города, на Сенной площади, затевает
строительство коммерческий центр "Питер". В его активе -
реализованный на собственные средства ($5 млн) проект
реконструкции Сенного рынка. Торговый центр должен возникнуть на
месте полуразрушенных складов к 2003 г. Пока "Питер" ведет
переговоры с потенциальными инвесторами и будущими арендаторами.
Общая площадь комплекса - около 43 000 кв. м. Из них 30 000 кв. м
предназначено для сдачи в аренду. Превалирующие функции -
торговля, развлечения и общепит. Строительство обойдется примерно
в $22 млн. Расчетный срок окупаемости - семь лет. Председатель
совета директоров КЦ "Питер" Николай Пономарев констатирует: "В
Петербурге, особенно в его исторической части, современные
многофункциональные здания отсутствуют. Хотя очевидно, что они
востребованы рынком".
   Не отстают и окраины: ЗАО "Ассоциация "Открытая резервная
система" ищет инвестора для строительства "Комплекса-2000" на
севере города (около 23 000 кв. м) ; в Приморском районе у
станции метро "Пионерская" компания "БалтСтальПрокат Плюс"
спроектировала "двадцатитысячник" (предварительный объем
инвестиций - $13,25 млн) ;
   в Невском районе у станции метро "Ладожская" в будущем году
"Темп" начнет возведение "Заневского каскада" стоимостью $11,5
млн.
   Реализацию строек сдерживает одно - отсутствие стратегического
финансового партнера.
   Ведущий специалист финансовой группы "Гамма" Алексей
Шаскольский считает, что, если под эти проекты не удастся
привлечь "якорных" западных операторов и соинвесторов,
строительство торговых комплексов такого уровня будет
преждевременным. По мнению Шаскольского, приход в Петербург
серьезных международных сетей тормозится из-за слишком лояльной
позиции городских властей по отношению к контейнерным рынкам и
ларечным городкам.
   Экономные инвестиции.
   Инвестиционная ситуация в офисном секторе
намного скучнее. До августа 1998 г. проекты бизнес-центров
находились на пике инвестиционного спроса. Буквально за один
докризисный год на рынок вышли три ведущих офисных центра
Петербурга: "Атриум", "Северная столица", "Белые ночи". За
посткризисное время не был начат ни один крупный проект,
связанный со строительством бизнес-центров.
   Компании активно инвестировали небольшие суммы - от $500 000
до $1,5 млн - в частичную реконструкцию или ремонт конторских или
бывших производственных зданий. Расчетный срок окупаемости - 1,5
- 2 года. Эти объекты ( "Бекар", "Нобель", "Акватория", деловой
центр "Сампсониевский" и др. ) отлично вписались в рынок, по
своим характеристикам приближаются к бизнес-центрам класса В и
пользуются большой популярностью среди отечественных арендаторов,
удерживая ставки на уровне $150 - 250 за 1 кв. м в год.
   В октябре завершается строительство третьей очереди
бизнес-центра "Нептун" на Обводном канале. Это единственный
проект, который не вписывается в общую картину. Сооружение
многофункционального здания (около 14 000 кв. м) , сочетающего в
себе бизнес-центр, гостиницу с рестораном и оздоровительный
комплекс, обошлось инвестору в $12 млн. Проект был задуман еще до
кризиса, и примерный срок возврата средств - 8 - 10 лет. Заказчик
строительства - АОЗТ "Рубин".
   С начала 2000 г. арендные ставки в офисных зданиях плавно
растут, а их заполняемость увеличивается. Наконец и бизнес-центры
класса А стали ощущать финансово подкрепленный интерес
иностранных арендаторов. Возник спрос на большие - 200 - 500 кв.
м - офисы, сдающиеся за $400 - 450 за 1 кв. м. Офисов,
устраивающих взыскательных западных клиентов, в Петербурге совсем
немного (менее 25 000 кв. м) , и почти половина площадей уже
заполнена.
   Много шума. .. и ничего.
   Трудно складывается судьба
инвестпроектов, связанных со строительством отелей. В городе
хватает четырех- и пятизвездочного долгостроя. Амбициозные
проекты, оцененные в $50 - 60 млн, никак не дотянут до финиша, а
некоторые по нескольку лет не могут сдвинуться со старта. Под
вопросом строительство "Хилтона" на набережной Фонтанки, 68.
Инвестор - ЗАО "Ломоносова, 7", главным акционером которого
является английская девелоперская компания ITC, - так и не
приступил к работам. В ближайшее время городская
инвестиционно-тендерная комиссия будет рассматривать вопрос о
передаче объекта Центробанку. Тогда об отеле придется забыть.
   Сегодня в городе реализуются только два достаточно крупных
гостиничных проекта. На углу Невского и Владимирского проспектов
строится четырехзвездочный отель. (Cреди инвесторов - фонд "США -
Россия", турецкая компания UCGEN, бельгийская Radisson SAS.
Проект оценен примерно в $30 млн. ) На Суворовском проспекте
создается гостинично-офисный центр "Неваль" (около $13 млн).
Инвестором и застройщиком выступает ГанзаКомбанк.
   Больше перспектив у проектов строительства небольших отелей
(до 50 номеров). Администрация Петербурга приняла специальную
программу по формированию сети малых гостиниц. Адресный перечень
включает здания под реконструкцию в историческом центре (в
Петропавловской крепости, на Петроградской стороне, на Миллионной
улице) , а также в ближайших пригородах (в Пушкине и Курортном
районе). Первые объекты уже переданы инвесторам.
   Анастасия Ясинская.